De WOZ-waarde wordt door de gemeente gebruikt om de hoogte van de gemeentelijke belastingen, zoals OZB, te bepalen. Niet alleen de gemeente en het waterschap gebruikt de WOZ-waarde als basis. De WOZ-waarde ligt ten grondslag aan veel berekeningen voor veel belastingen en wordt dus ook gebruikt door de Belastingdienst. Voor elke belasting (erfbelasting, inkomstenbelasting etc.) wordt een bepaald percentage van de WOZ-waarde gebruikt. Dit wordt jaarlijks aangepast door de Rijksoverheid.
Omdat dit zo is bepaald in de Wet WOZ. De herwaardering vindt normaliter plaats in oktober. Echter is het tijd technisch niet haalbaar om op 1 januari de waarde al gereed te hebben. In sommige gevallen wordt er wel naar 1-1-2019 gekeken. Dit noemt met de situatiepijldatum, dit wordt vooral gedaan bij een woning in aanbouw.
De verkoopwaarde kan fors hoger en/of lager zijn dan de vastgestelde WOZ-waarde. Dat komt omdat de WOZ-waarde een jaar ‘achter’ loopt. Zeker bij een stijgende woningmarkt of wanneer je een verbouwing hebt uitgevoerd kan dat verschil redelijk groot zijn.
Het kan ook zijn dat de WOZ-waarde overeenkomt met de verkoopwaarde van een woning. Dat komt omdat de verkoopprijs van een verkochte woning leidend is voor de WOZ-waarde. Wanneer je in 2019 een woning hebt gekocht voor € 290.000,- dan dient de WOZ-waarde in 2020 (waardepeildatum 1 januari 2019) op € 290.000 vastgesteld te worden.
De WOZ-waarde, marktwaarde en verkoopprijs zijn verschillend en worden gebruikt voor een ander doel. Ze kunnen hetzelfde zijn, maar worden niet voor hetzelfde gebruikt:
WOZ-waarde
De hoogte van de WOZ-waarde is een schatting. De WOZ-waarde wordt op basis van een modelmatige berekening gemaakt. Er wordt daarbij gekeken naar de harde feiten: oppervlakte, bouwjaar, onderhoudstoestand. Ook wordt er gekeken naar vergelijkbare woningen in de buurt die is het voorafgaande jaar verkocht zijn. De WOZ- waarde wordt gebruikt voor het bepalen van de hoogte van de gemeentelijke heffingen.
Marktwaarde
De marktwaarde wordt vastgesteld door een taxateur. Dit is dus geen schatting, maar de échte waarde van de woning. De taxateur kijkt namelijk specifiek naar de kenmerken van de woning, zoals type, de staat van onderhoud en de ligging. De marktwaarde wordt gebruikt voor de aan- of verkoop van een woning.
Verkoopprijs/ vraagprijs
Afhankelijk van de getaxeerde waarde, de van de woning, de persoonlijke situatie en de marktontwikkelingen wordt de vraagprijs bepaald. Een makelaar baseert een verkoopprijs op verschillende manieren. Hij kijkt naar vergelijkbare objecten en analyseert de looptijd en vraagprijsverloop van andere woningen in de buurt. De vraagprijs wordt gebruikt om de onderhandelen met een geïnteresseerde koper over de daadwerkelijke verkoopprijs van de woning.
De waardepeildatum is de datum waarop de gemeente de waarde van de onroerende zaak heeft vastgesteld. De waardepeildatum voor de WOZ-waarde ligt altijd een jaar in het verleden.
Dat betekent dat voor het belastingjaar 2020 de waardepeildatum van 1 januari 2019 geldt.
WOZ staat voor: Waardering Onroerende Zaken en is vastgelegd in de Wet Onroerende Zaken. De gemeente is verplicht om elk jaar op 1 januari van dat belastingjaar de WOZ-waarde aan uw woning of pand (onroerende zaak) toe te kennen.
De WOZ-waarde bepaalt voor een groot deel de hoogte van bepaalde (gemeentelijke) belastingen en heffingen. Dit doen ze op basis van een schatting van de waarde van andere huizen in de buurt die in het voorgaande jaar verkocht zijn.
De waardepeildatum van de WOZ-waarde ligt altijd een jaar in het verleden.
Wet Onroerende Zaken
De Wet Onroerende Zaken bepaalt dat de gemeente alle onroerende zaken (WOZ-objecten) ieder jaar moet waarderen naar de waarde op een bepaald tijdstip, de zogenaamde waardepeildatum. Op basis van deze waarde worden diverse belastingen bepaald. Gemeenten definiëren hier zelf tarieven voor. Dit is vaak een percentage van de WOZ-waarde.
De gemeente berekent de WOZ-waarde niet handmatig, maar maakt gebruik van een geautomatiseerde berekeningstool. Daarbij worden ook referentiepanden gebruikt. Vergelijkbare woningen in jouw wijk -die volgens de gemeente- met jouw woning overeenkomen. De gemeente gebruikt hier altijd de beschikbare gegevens van het jaar daarvoor (waardepeildatum).
De WOZ-waarde is van invloed op veel belastingen en werkt door in de inkomstenbelasting en zelfs de erfbelasting. Je zal verstelt staan waar de WOZ-waarde allemaal aan ten grondslag ligt.
De wet WOZ is ontstaan vanuit de wens van de Nederlandse overheid om voor het bepalen van belastingen vaste waarden te gebruiken, zodat er geen willekeurige berekeningen als basis werd gebruikt voor het vaststellen van de hoogte van belastingen. Deze moest voor iedere Nederlander, ongeacht de woonplaats gelijk zijn. Bij de invoering van de Wet WOZ was het streven om de WOZ-waarde, die wordt toegekend aan een pand, voor zo veel mogelijk belastingen als uitgangspunt te gebruiken.
U kunt hier meer lezen over de Wet WOZ.
Nee, de verkoopwaarde van een huis staat los van de WOZ-waarde. Bij de WOZ-waarde wordt namelijk alleen gekeken naar de harde feiten: oppervlakte, bouwjaar, onderhoudstoestand. Bij een verkoopwaarde wordt bepaald door vraag en aanbod en vastgesteld door een makelaar. Daarnaast loopt de WOZ-waarde (waardepeildatum) een jaar achter op de werkelijkheid. De nuance zit in de emotie van de koper. Potentiële kopers zien liever een hogere WOZ-waarde, zodat de vraagprijs ogenschijnlijk voordeliger wordt.
Gemeenten maken op basis van rekenmodellen inscahttingen van de WOZ-waarde. Het is niet mogelijk om elke woning elk jaar afzonderlijk te taxeren). Sommige gemeente voeren deskundig taxaties uit, andere zitten met de handen in het haar.
Veel gemeenten bezuinigen al jaren flink op de uitvoering van de wet WOZ en de WOZ-beschikkingen. De gebruikte databases zijn vaak niet up-to-date. Daarnaast wordt de WOZ-waarde gebaseerd op de waarde van ‘vergelijkbare’ woningen in jouw omgeving. Daar refereren ze ook naar op het aanslagbiljet. Hier ligt voor vele huiseigenaren een pijnpunt, want wanneer is een woning vergelijkbaar? Als het referentiepand net een fikse verbouwing heeft gehad, scheelt dat aanzienlijk in de waarde. Hierdoor schat de gemeente jouw woningwaarde te hoog in en dat resulteert in hoge belastingen.
De WOZ-waarde is voor zowel een huurder als voor een eigenaar van een woning belangrijk. De belangen kunnen wel verschillend zijn. Zo kan de huurder van een woning belang hebben bij een zo laag mogelijke WOZ-waarde, omdat dit de maximaal redelijke huurprijs beïnvloedt. De eigenaar/verhuurder heeft juist belang bij een hogere WOZ-waarde, zodat de huurprijs mogelijk verhoogd kan worden. Een correcte WOZ-waarde is cruciaal voor beide partijen. Maar ook als je zelf de bewoner van het pand bent is een correcte WOZ-waarde belangrijk. De WOZ-waarde ligt namelijk ten grondslag aan vele belastingen. Dat betekent uiteraard dat de Belastingdienst en waterschappen ook belang hebben bij een correcte WOZ-waarde. Wanneer een WOZ-waarde niet klopt - en wordt aangepast - betekent dat ook de hoogte van de belastingen aangepast moeten worden. Dit kost tijd, geld en moeite.
Wanneer je langere tijd woonachtig bent in jouw woning is een correcte WOZ-waarde ook van belang. je betaalt namelijk over dit bedrag jouw (gemeentelijke)heffingen. Is de waarde te hoog vastgesteld dan betaal je te veel belasting. In dit geval wil je dan ook graag een zo laag mogelijke WOZ-waarde. Daarom kan het verstandig zijn om bezwaar te maken.
Bij een slecht energielabel( E-F-G of lager) liggen de marktprijzen lager dan woningen met een hoger energielabel (C t/m A). Volgens onderzoek van de TIAS (universiteit Tilburg) zou dit verschil +/- 18% zijn. Woningen met een lager energielabel zijn minder goed verkoopbaar omdat daar veel aan gedaan moet worden, dus prijzen liggen lager.
Er zijn gemeenten zie aangeven dat als je energiezuinige maatregelen hebt genomen, zoals zonnepanelen (maar ook isolatie, warmtepompen en cv-ketels) jouw woning een hoger cijfer en daardoor een hogere waarde krijgt, waardoor ze genoodzaakt zijn deze waarde mee te nemen in de WOZ-bepaling. Echter zijn er ook gemeente die deze gegevens aan het energielabel van de woning koppelen. En het energielabel wordt op dit moment nog niet meegenomen in de WOZ-waardebepaling. Er zijn nog geen specifieke richtlijnen voor. Lees ook het bericht: https://www.vastelastenbond.nl/blog/zonnepanelen-wel-of-geen-invloed-op-woz-waarde/
Door de stijgingen van zowel de WOZ-waarde als de bijhorende belastingen maakt dat mensen kritischer naar de beschikking kijken. Daarnaast is er veel kritiek op de manier waarop de gemeenten de WOZ-waarde baseert. Veel gemeenten kampen met een niet up-to-date database systeem. De realiteit en de kerngegevens van de database komen steeds verder uit een te liggen met als gevolg een WOZ-waarde die niet klopt.
Nu gemeenten het steeds moeilijker hebben om de begroting sluitend te krijgen, blijken veel stadsbesturen de woonlasten te verhogen. Door een stijgende WOZ-waarde betekent dit voor veel inwoners een dubbele stijging. Ook de onroerendezaakbelasting en tarieven voor afvalheffing worden verhoogd.
Een correcte WOZ-waarde is van groot belang. Niet alleen de gemeentelijke belastingen worden hierdoor bepaald, maar de WOZ staat ten grondslag voor erfbelasting, inkomstenbelasting, hypotheken, verzekeringen en soms zelf bij de verkoop van een woning. Daar is de impact nog vele malen groter.’
Onze partner WOZ-Meldpunt krijgt een vergoeding wanneer een bezwaar gegrond verklaard wordt. Dit adviesbureau beroept zich op artikel 7:15 Awb en het besluit proceskosten bestuursrecht. Daar staat in dat wanneer een derde partij juridische optreed, de gemeente wettelijk verplicht is om bij gegronde uitspraak de wettelijke proceskosten te voldoen. Ze zullen daarom ook hun uiterste best doen om het gegrond verklaard te krijgen. Want als het bezwaar wordt afgekeurd ontvangen ze geen vergoeding en zijn de gemaakte kosten voor rekening van WOZ-Meldpunt.
Er is veel kritiek op de no-cure-no-pay bureaus. De waarheid ligt in het midden. Wanneer een bezwaar gegrond wordt verklaard moet de gemeente de gemaakte ‘juridische’ kosten betalen. Het kost de gemeente dus alleen maar geld als ze het verkeerd heeft.
Het kost gemeenten geld om WOZ-bezwaren af te handelen. Wanneer een burger rechtstreeks bezwaar maakt via de website van de gemeente kost het verwerken daarvan ook tijd (en dus geld). Als een bureau een bezwaar maakt namens een burger kost dat de gemeente inderdaad geld. Wat belangrijk is om te vermelden, is dat deze bureaus burgers rechtsbescherming bieden. In de wet staat verankerd dat WOZ-adviesbureaus recht hebben op de vergoeding van de proceskosten wanneer een bezwaar gegrond verklaard wordt. De hoogte van die vergoeding is in de wet vastgelegd en staat niet ter discussie. Als gemeenten geen fouten zouden maken bij hun WOZ-berekeningen, zouden deze bureaus niet nodig zijn.
Het verhaal dat WOZ-adviesbureaus gemeenten op kosten jagen, is uit zijn verband getrokken. Incidenteel is het wel eens voorgekomen dat een tijdrovend bezwaar slechts enkele tientjes opleverde, maar dat is echt een uitzondering geweest. Hoeveel tijd een bureau aan een bezwaar kwijt is, staat in principe los van de vergoeding die wettelijk is vastgesteld voor de uitvoering van bepaalde taken. Daarnaast wordt er vaak alleen gesproken over de OZB, terwijl de WOZ ook gekoppeld is aan rioolbelasting, waterschapsheffing, inkomstenbelasting, schenkbelasting en erfbelasting. Bij elkaar opgeteld komt die besparing dus een stuk hoger uit.
Ook wanneer de nieuwe meetmethode volledig is ingeburgerd zijn WOZ advieskantoren nog steeds nodig. De wetgeving en de WOZ-waardeberekeningen zijn continu aan verandering onderhevig. De bureaus blijven dus toetsen op welke basis een berekening is gemaakt en of deze wel rechtsgeldig is. Wanneer deze adviesbureaus denken dat er een foutieve berekening is gemaakt, gaan zij in bezwaar. Wanneer dat bezwaar wordt afgewezen en zij nog steeds overtuigd zijn van hun gelijk, gaan ze in beroep. Wanneer de bureaus in het gelijkgesteld worden, kan dat in een verandering van de wetgeving resulteren.
De gemeente, het waterschap en de belastingdienst gebruiken de WOZ-waarde allemaal om de hoogte van belastingen te bepalen. De WOZ-waarde ligt ten grondslag aan veel belastingen.
Gemeentelijke belastingen:
Andere belastingen zijn: toeristenbelasting, parkeerbelasting en reinigingsheffing. Voor zwembadkaartje, aanvraagkosten voor bouwvergunning of paspoort worden er ‘heffingen’ of ‘leges’ gevraagd. De hoogte van deze belastingen wijzigen elk jaar en worden aan het begin van het kalenderjaar (uiterlijk februari) bekendgemaakt middels een Beschikking Wet waardering onroerende zaken eigenaar: BES.
Belastingdienst
De Belastingdienst beschikt over de WOZ-gegevens van alle gemeenten. De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor:
De onroerendezaakbelasting, ook wel OZB, is de gemeentelijke belasting die je betaalt over de waarde van een onroerende zaak. De hoogte van jouw WOZ-waarde ligt ten grondslag aan de hoogte van de OZB. Het OZB-tarief in per gemeente verschillend. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van jouw woning of pand. Jouw gemeente bepaalt zelf de OZB-tarieven. De inkomsten uit de OZB behoren tot de algemene middelen van de gemeente. De OZB draagt daarmee bij aan het voorzieningenniveau van de gemeente. De gemeenteraad bepaalt waarvoor dit geld gebruikt wordt. Dit verschilt dus per gemeente.
Eigenwoningforfait is een fiscale bijtelling op het inkomen. De belastingdienst vindt dat wanneer je een eigen woning heeft, je daarmee een vermogen opbouwt. Je profiteert daarom meer van jouw woning dan iemand die huurt. En vermogen wordt gezien als inkomen waar inkomstenbelasting over betaalt moet worden. De hoogte van het bedrag wordt bepaald aan de hand van de waarde van het huis.
Het eigenwoningforfait voor woningen met een WOZ-waarde tussen € 75.000 en € 1.080.000 bedraagt in 2019 0,65% van de waarde. Voor het deel van de WOZ-waarde boven € 1.080.000 geldt een verhoogd eigenwoningforfait van 2,35%.
Waterschapsbelasting. Om Nederland droog, veilig en leefbaar te houden moeten waterschapsbedrijven diverse investeringen doen. De waterschappen in Nederland zijn hier verantwoordelijk voor. Omdat je gebruik maakt van de waterleidingen en voorzieningen dient je daar belasting over te betalen. Deze werkzaamheden worden vrijwel volledig uit deze belastingheffingen betaald. De hoogte van de waterschapsbelasting wordt – in tegenstelling tot de gemeentelijke belastingen – niet door de gemeente bepaald, maar door Het Algemeen Bestuur van het waterschap. Ook hier wordt er gebruik gemaakt van een percentage van de WOZ-waarde.
Vermogensrendementsheffing is de belasting die wordt geheven over het rendement van het eigen vermogen. Dit wordt bij de inkomstenbelasting aangegeven in Box III. Tot Box III wordt o.a. gerekend:
Dus ook hier is de WOZ-waarde van een (tweede) woning van belang. Bij een recreatiewoning wordt de WOZ-waarde volledig bij het eigen vermogen in Box 3 geteld. Een woning die voor permanente bewoning wordt verhuurd wordt er met een percentage van de WOZ-waarde bij het vermogen in box 3 gerekend. De hoogte van dit percentage is afhankelijk van de hoogte van de huur.
Heb je een erfenis of schenking ontvangen waar een woning of bedrijf onderdeel van uitmaakt, dan dien je de WOZ waarde van deze onroerende zaak op te geven bij de aangifte. Je wordt door de belastingdienst gezien als de nieuwe eigenaar van de woning en dient daarmee ook dezelfde betaalverplichtingen na te leven. Als je een woning erft, betaal je namelijk erfbelasting die wordt geheven op basis van de WOZ-waarde van die woning.
Wanneer je in een pand woont dat jouw hoofdverblijf is en dat geheel tot het ondernemingsvermogen behoort, dan moet het eigenwoningforfait bij de winst worden geteld als privé onttrekking, oftewel het woongenot. Het privégebruik woning is een percentage van de WOZ-waarde van het woningdeel. Ook dit bedrag is een percentage van de WOZ-waarde. Onderschat de betekenis van de WOZ-waarde niet.
De reden om bezwaar te maken is voor iedereen verschillend. De één wil gewoon dat de WOZ-waarde klopt, de ander weet al dat de WOZ- waarde te hoog is ingeschat.
Bijna iedereen is gebaat bij een zo laag mogelijke WOZ-waarde.
|
Waarom zou je bezwaar maken? |
Waarom laat je het ons doen? |
|
|
Wij maken namens jou bezwaar bij de gemeente. Wordt het bezwaar gegrond verklaard, dan is de gemeente verplicht om de juridische kosten te betalen. Indien het bezwaar wordt afgewezen, zijn de kosten voor ons.
Nee, als je bezwaar maakt via de Vastelastenbond kan de waarde niet verhoogd worden.
Je kunt inderdaad de bezwaarprocedure zelf voeren. Dat kan binnen 6 weken na de dagtekening van het aanslagbiljet. Je kan deze procedure terugvinden op de website van jouw gemeente. Je kan er ook voor kiezen om dit door een bureau met juridische experts te doen.
Je leest meer over dit onderwerp in ons blog 'Zelf bezwaar maken of via no-cure-no- pay bureau'.
Omdat het meestal een vrij technisch verhaal betreft is het als ‘leek’ moeilijk om met goed onderbouwde argumenten uw WOZ beschikking te weerleggen. Vanwege de specialistische kennis die WOZ-Meldpunt bezit, kunnen zij deskundig bezwaar maken tegen jouw WOZ-waarde. Ook wordt er, indien nodig, een taxatierapport opgesteld waardoor de slagingskans toeneemt. Daarnaast beschikt Previcus over cijfers van jouw gemeente van de afgelopen jaren en weet daardoor waar de pijnpunten van de WOZ-bepaling in jouw gemeente liggen. Dit kan het verschil maken.
De gemeente is verplicht om voor 31 december van dit jaar uitspraak te doen op het bezwaarschrift. In de praktijk verschilt het enorm per gemeente wanneer je de uitspraak krijgt. Sommige gemeenten zijn snel, andere gemeenten communiceren pas aan het einde van het jaar. Gemiddeld duurt het 135 dagen voordat je een antwoord van de gemeente krijgt. Wij zullen er alles aan doen, om zo snel mogelijk duidelijkheid te krijgen voor je.
Dit is een harde eis vanuit de gemeente. Ben je te laat? Dan kun je pas het opvolgende jaar bezwaar maken.
De Vastelastenbond biedt samen met Partner Previcus een gratis WOZ-waarde dienst aan. De check houdt in dat wij, samen met Previcus, voor jou een bezwaar maakt. Alleen zo kunnen wij controleren of jouw gemeente de WOZ-waarde correct heeft berekend of niet. Er wordt onafhankelijk gecontroleerd of de taxatie (WOZ-waarde) die jouw gemeente aan jouw woning heeft toegekend correct is. Dit wordt gedaan door een onafhankelijke taxateur. Indien nodig wordt er een extra bezwaarschrift ingediend. Wij ondersteunen je met alle juridische kennis om zo tot een verlaging van de WOZ-waarde te komen.
Ja. Er wordt direct een beknopt bezwaar ingediend om de bezwaartermijn van 6 weken veilig te stellen. Daarmee winnen we tijd om de WOZ-waarde onafhankelijk door een taxateur vast te laten stellen en specifieke eigenschappen van de woning te vinden om het bezwaarschrift verder te kunnen onderbouwen met feiten. Zo is er een grotere slagingskans om het bzwaar gegrond verklaard te krijgen, waardoor je minder belastingen gaat betalen.
Voor jou is bezwaar maken via de Vastelastenbond altijd gratis. Wordt het bezwaar gegrond verklaard dan is de gemeente verplicht om de juridische kosten te betalen. Indien het bezwaar wordt afgewezen zijn de kosten voor ons. Het kost jou dus niks!
Consumenten betalen (ongemerkt) onnodig veel geld aan belastingen. Gemeente belastingen vormen een groot deel van de maandelijkse (woon) lasten. Door alle ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid, ontwikkelingen op de woningmarkt, verouderde databases en veranderingen in de wet WOZ kloppen veel WOZ-waarden niet. Steekt jij jouw kop in het zand en accepteert je klakkeloos de ingeschatte WOZ-waarde?
De Vastelastenbond stimuleert je om bezwaar aan te tekenen. Bezwaar maken kan tot 6 weken na dagtekening van het aanslagbiljet.
Nee, in het slechtste geval blijft jouw situatie en de hoogte van de WOZ-waarde ongewijzigd.
Er verandert dan helemaal niets. Ik het beste geval ga je minder gemeentelijke belastingen, maar ook minder inkomstenbelasting betalen. Deze dienst is ongeacht de uitspraak gratis.
Je kan zelf ook een kleine controle uitvoeren, alvorens een bezwaar in te dienen.
Wijkt een aantal gegevens af? Maak dan bezwaar.
Door bezwaar te maken, kunnen wij controleren of jouw gemeente de WOZ-waarde correct heeft geschat of niet. Je ontvangt per e-mail een bevestiging. Hierin tref je in de bijlage een PDF met het ondertekende volmacht. Ook ontvang je een aparte e-mail van onze partner WOZ-Meldpunt met logingegevens voor jouw persoonlijke dossier. Hier kan je de procedure en de communicatie met de gemeente volgen. Een korte uitleg over het proces: