WOZ-waarde en huurwoning

‌

Sinds 2015 is de WOZ-waarde (de inschatting van de gemeente hoeveel een woning waard is) onderdeel van het woning-waarderingsstelsel, oftewel het puntensysteem waarmee de huren worden vastgesteld. Dus ontvang jij als huurder ook een WOZ-beschikking. 

Wanneer telt de WOZ-waarde meer voor de puntentelling? 

• Sociale huurwoning
• Kamer
• Woonwagen of standplaats

Dat geldt dus niet als je particulier huurt, ook wel vrije sector (geliberaliseerde huurwoning) genoemd. Het geldt ook niet voor garageboxen.

WOZ-waarde en huurprijs (puntenstelsel)

De maximaal toegestane huurprijs volgens het puntenstelsel is deels afhankelijk van de WOZ-waarde van jouw woning. 

In hoofdlijnen betekent het systeem van het  WWS dat jouw huurwoning één punt krijgt voor elke € 11.041 WOZ-waarde. Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte krijgt de woning nogmaals één punt per € 172. Hoe hoger de WOZ-waarde, des te meer punten je krijgt. De huurprijs wijzigt niet door de WOZ-waarde. Wel krijgt de woning een ander puntenaantal, wat invloed heeft op de hoogte van de huurprijs.

"Door een lagere WOZ-waarde gaat de maximaal toegestane huurprijs van jouw woning omlaag. Daardoor kan het zijn dat je recht hebt op een huurverlaging."

Krijg je als huurder altijd een WOZ-beschikking?

Ja, je ontvangt als huurder een WOZ-beschikking. De gemeente moet jaarlijks de gebruikers (jou dus) een WOZ-beschikking toesturen. Ook moet de WOZ-beschikking aan de eigenaar verstuurd worden. Het toesturen van deze beschikking staat immers in artikel 24 van de Wet WOZ en de huurder (belanghebbende gebruiker) zal in veel gevallen ook een belang kunnen hebben.

Sociale huurwoning

De maximaal toegestane huurprijs volgens het puntenstelsel is deels afhankelijk van de WOZ-waarde van jouw woning. De WOZ waarde telt namelijk voor 25% mee in de puntentelling van het WWS. Daarmee de hoogte van de huur wordt bepaald. Door een lagere WOZ-waarde gaat de maximaal toegestane huurprijs van jouw woning omlaag. Daardoor kan het zijn dat je een huurverlaging kan aanvragen.

Heb je geen WOZ-beschiklking ontvangen of ben je een nieuwe huurder? 
Dan kun je de  gemeente verzoeken jou een WOZ-beschikking te sturen. Daar moet je dan wel om vragen.

Particuliere huurwoning

Ondanks dat het puntensysteem voor jou niet van toepassing is, stuurt de gemeente jou wel de WOZ-beschikking.  De gemeente heeft namelijk niet de juiste informatie of de woning wel of niet geliberaliseerd is. Dus geven ze gehoor aan artikel 24 Wet WOZ om alle belanghebbende gebruikers de WOZ-beschikking te sturen.

Puntensysteem WOZ-waarde

Berekening van de punten over de WOZ-waarde voor je huurprijs is afhankelijk van de WOZ-waarde en de oppervlakte van je huurwoning. 

1. Voor elke 11.041 euro (dat was € 10.289) van WOZ-waarde krijg je 1 punt.
2. Voor de WOZ-waarde gedeeld door de woningoppervlakte krijg je per € 172 ook 1 punt. 

Rekenvoorbeelden:  

1. Je hebt een woning van 65m2 en de WOZ-waarde is 180.000 euro. Dan telt de WOZ-waarde voor 16 punten mee in de huurprijs. 
2. WOZ-waarde gedeeld door woonoppervlakte = 180.000/65/172 is eveneens 16 punten. 

Voor de huurpijs telt de WOZ-waarde in dit geval voor 34 punten mee.

Nieuwe regels 

Het uitgangspunt was dat de WOZ-waarde voor gemiddeld 25% zou meetellen. Maar de afgelopen jaren bleek het percentage in de grote steden, waar de huizenprijzen snel zijn gestegen, vaak veel hoger uit te komen. 

In 2021 wordt het aantal WOZ punten in de puntentelling van een huurwoning (waarschijnlijk) gemaximeerd naar 33% van het totaal aantal punten. De huurgrens is vastgesteld op 144 punten. Dat is een maximale huurprijs van € 752,33. Hierboven is de huurprijs dus vrij te bepalen. Als het WOZ-aandeel de 33 procent overschrijdt (33% van 144 = 48 punten ) kun je een  huurverlaging aanvragen. Je kan er ook voor zorgen dat je WOZ-waarde naar beneden gaat. Dat kan door bezwaar te maken tgen de hoogte van de WOZ-waarde.

Hoe werkt bezwaar indienen?

In 2020 werd door de Hoge Raad bepaald dat huurders ook het recht hebben om bezwaar te maken. Daarvoor heb je jouw aanslagbiljet nodig. Hierop staan een aantal gegevens die belangrijk zijn.

1. Beschikkingsdatum: Dat is de datum die op de brief staat, wanneer deze door de gemeente is verstuurd. Je moet binnen 6 weken na deze datum bezwaar maken.

2. WOZ-waarde: De WOZ-waarde die de gemeente heeft bepaald.

3. Aanslagnummer, biljetnummer, referentie: Dit is een reeks aan cijfers en of letter. Elke gemeente gebruikt een verschillende 

4. Tenaamstelling: Dat is de naam aan wie de brief gericht is. Vaak ben je dat zelf of je partner. 

Wil je bezwaar maken? Dat kan je via onze WOZ-dienst in 3 stappen doen. Wij nemen dan alles voor je uit handen en houden je op de hoogte via een persoonlijk dossier. Onderstaande punten worden opgepakt na jouw bezwaar:

• De aanvraag wordt doorgestuurd naar Previcus en je ontvangt een welkomstmail. Je ontvangt ook e-mails van het ondertekenen.
• Er wordt allereerst een beknopt bezwaarschrift naar de gemeente gestuurd om de bezwaartermijn van 6 weken veilig te stellen.
• Ook zal er een taxatieverslag opgevraagd worden, zodat deze op juistheid gecontroleerd kan worden.
• Je krijgt een online dossier bij Previcus waar je de voortgang van het bezwaar kan volgen.
• De gemeente heeft het gehele kalenderjaar om een uitspraak te doen. De ene gemeente is sneller dan de andere. Zodra de uitspraak bekend is, wordt deze aan het online dossier gekoppeld en ontvang je een e-mailbericht. Dit duurt gemiddeld 135 dagen. 
• De uitspraak wordt beoordeeld door een taxateur en wanneer deze niet naar tevredenheid is, zal er kosteloos een beroepsprocedure opgestart worden. Is de WOZ-waarde inderdaad te hoog geweest, dan is de gemeente verplicht deze naar beneden bij te stellen en de Gemeentelijke Belastingen aan te passen.

Waarom maken mensen bezwaar tegen de WOZ-waarde?

• 32% om de gemeentelijke belastingen te verlagen
• 28% omdat ze weten dat de WOZ-waarde te hoog is ingeschat
• 21% trekt de berekening van de gemeente in twijfel
  (onderzoek Vastelastenbond 2019)

Wil je bezwaar maken? Dat kan je via onze WOZ-dienst in 3 stappen doen. Wij nemen dan alles voor je uit handen en houden je op de hoogte via een persoonlijk dossier.