Toename verborgen gebreken door krapte woningmarkt

Meer dan 67% van de starters op de huizenmarkt is bang om een huis te kopen waar vanalles mis mee blijkt te zijn. En dat is niet onterecht. Het komt steeds vaker voor dat er een woning wordt gekocht waar meer mis mee blijkt te zijn dan in eerste instantie gedacht werd. Verkopers doen steeds minder moeite om de woning op te knappen. Zeker in de grote steden Amsterdam, Eindhoven, Utrecht en Rotterdam.

Daarnaast laten kopers steeds vaker een bouwkundige keuring achterwege, omdat de krapte op de woningmarkt kopers dwingt om snel op een huis te bieden. Een zorgwekkende ontwikkeling. Wat te doen bij een verborgen gebrek? 

Hoe pak je een verborgen gebrek aan? Stappenplan

De verkoper kan bij een ernstig gebrek aansprakelijk zijn, als het gebrek al voor de overdracht aanwezig was en het gebrek niet zichtbaar was voor de koper bij de bezichtiging. Dit geldt ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was. Loop alle stappen na.

1. Check, check dubbel check: Kijk eerst of je niks over het hoofd hebt gezien. (onderzoeksplicht koper en meldplicht verkoper). Hebben jullie zelf voldaan aan de verplichting (onderzoeksplicht) om een bouwtechnische keuring uit te voeren? Lees deze dan nog even goed na om te kijken of je niks over het hoofd hebt gezien. Ook de verkoper moet jou informeren over de eigenschappen en de gebreken van de woning die hem bekend zijn (meldplicht). Bekijk het overdrachtsformulier of de vragenlijst verkopende partij. Verkopers moeten bij de verkoop van een woning een vragenlijst invullen. Hier moeten ze aangeven of alle installaties naar behoren werken. Kun je het niet vinden, dan kun je de makelaar bellen en het opvragen.

2. Meld het gebrek bij de verkopende partij: Doe dit bij voorkeur schriftelijk en vraag om een bevestiging van ontvangst.

3. Schakel je inboedelverzekering in: Bel zo snel mogelijk je inboedelverzekering en/of opstalverzekering en meld de schade.  Vraag of er een schade-expert kan komen. Ze kunnen aangeven wat de oorzaak is, gaan onderzoeken wanneer de schade is ontstaan en wat de gevolgschade is. Let op: gevolgschade wordt vergoed door de verzekering, maar de kosten om de oorzaak aan te pakken niet. 

4. Probeer er samen uit te komen: Zoek samen een oplossing. Je moet de verkopende partij de kans geven om dit te herstellen.  Leg de afspraken goed op papier/mail vast en win juridisch advies in voordat je iets tekent.

5. Rechtsbijstand inschakelen: Zorg ervoor dat je de rechtsbijstand inschakelt. Zorg ervoor dat je alle papieren zorgvuldig bewaart.

Kom je er niet uit? Dit zijn de volgende stappen

Stel de verkoper in gebreke: Kom je er niet uit met de verkoper? Dan kun je hem in gebreke stellen met een aangetekende brief. Schakel hiervoor je rechtsbijstandsverzekering in. Je kunt binnen een redelijke termijn herstel of schadevergoeding eisen van de verkoper. Tegelijkertijd heb jij de plicht om de schade zoveel mogelijk te beperken. Dat kan betekenen dat je een noodreparatie moet (laten) uitvoeren. Claim deze kosten dan wel bij de verkoper. Laat de verkoper ook meteen weten dat jij juridische stappen gaat nemen als het gebrek niet wordt opgelost.

Procederen: Maar wat als de verkoper niet of negatief reageert op de ingebrekestelling? Dan kun je een procedure starten, maar dat is wel de allerlaatste en minst wenselijke stap die je kunt nemen. Dit doe je alleen als je zeker weet dat je zaak een groot financieel belang heeft en als je een rechtsbijstandsverzekering hebt.

Extra achtergrond informatie

Binnen welke termijn moet je een verborgen gebrek melden? 

• Heb je een verborgen gebrek geconstateerd? Meld dit binnen een termijn van twee maanden bij de vorige eigenaar. 
• De maximale termijn om een verborgen gebrek in huis neer te leggen bij de vorige eigenaar is twee jaar. 

Kun je de makelaar aansprakelijk stellen?

Zijn er bijvoorbeeld verborgen gebreken aan het pand waarvan de makelaar op de hoogte was, maar die hij bij de rondleiding bewust en opzettelijk verzwijgt, dan handelt hij niet als een redelijk handelend en deskundig vakman. 

Wat als de schade is ontstaan bij leegstand?

Zegt de schade expert dat de schade is ontstaan tijdens leegstand? Dan is de persoon die op dat moment eigenaar is verantwoordelijk voor de schade. Je bent  juridisch pas eigenaar van het huis nadat de transportakte is ondertekend en is ingeschreven in de openbare registers. Tot dat moment ben je ook niet verantwoordelijk voor het huis. De verkopende partij had dit alles kunnen voorkomen door een beperkte inboedel/opstalverzekering voor leegstaande woningen af te sluiten. De schade zou daarmee gedekt zijn.

Kan je van de verkoop af? Wat is de conformiteitseis?

Dit komt er in principe op neer dat je als koper van een product of woning mag verwachten dat een product een bepaalde kwaliteitseisen voldoet. Kortom: had je de woning gekocht als je dit had geweten?  Kun je bijvoorbeeld de badkamer niet gebruiken? Moet er gesloopt worden? Is het huis echt onbewoonbaar? Dan kun je je beroepen op de conformiteitswet. Dit is meestal niet wenselijk, maar het kan wel. Hier gaat een lange en ingewikkelde procedure aan vooraf. Je moet de verkopende partij in de gelegenheid hebben gesteld om deze defecten aan de woning te laten repareren en alle andere stappen doorlopen hebben. Laat je goed informeren.